부동산법률상담, 산 집의 이웃 담장이 경계를 넘었다면

부동산법률상담에서 경계 문제는 대개 집을 고치거나 새로 지으려고 측량을 한 뒤에 시작됩니다. 수십 년 그대로 서 있던 담장이 서류상 경계와 다르다는 사실을 그제야 알게 되기 때문입니다. 오래된 단독주택을 산 뒤 이웃 담장이 내 대지 안으로 들어와 있다는 측량 결과를 받은 경우를 기준으로, 경계 다툼이 어떤 순서로 흘러가는지와 단계마다 확인할 점을 정리합니다.

리모델링 전 측량에서 드러나는 담장 문제

설계 전에 경계를 확인하려고 측량을 맡기면, 옆집 담장이 대지 안으로 얼마간 들어와 있고 그 안쪽에 이웃의 장독대나 화단이 놓여 있다는 결과가 나오기도 합니다. 그 담장이 집을 사기 훨씬 전부터 그 자리에 있었다면 사정이 단순하지 않습니다.

"당장 담장을 옮겨 달라"고 요구하기 전에, 측량 결과의 신뢰성, 이웃과의 대화, 소송의 종류, 이웃 쪽의 시효 주장이라는 네 단계를 차례로 확인해야 합니다.

첫 단계: 측량 결과를 믿을 수 있는가

땅의 경계점을 지상에 다시 표시하는 일은 법이 정한 지적측량에 해당하고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제23조 제1항 제4호), 토지소유자 같은 이해관계인은 지적측량업 등록을 한 업체나 한국국토정보공사에 이를 의뢰합니다(제24조 제1항). 측량 결과에 다툼이 있으면 시⁠·⁠도지사를 거쳐 지방지적위원회에 적부심사를 청구할 수 있고, 그 의결에 불복하면 의결서를 받은 날부터 90일 안에 중앙지적위원회에 재심사를 청구할 수 있습니다(제29조 제1항⁠·⁠제6항).

측량이 왜 기준이 되는지도 알아 둘 만합니다. 대법원은 토지가 지적공부에 한 필지로 등록되면 특별한 사정이 없는 한 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상 경계로 정해진다고 보았습니다(대법원 1996. 7. 9. 선고 95다55597 판결). 다만 지적도를 만들 때 기술적 착오로 경계선이 잘못 그려졌고 당사자들이 실제 경계대로 사고판 경우처럼 특별한 사정이 있으면 실제 경계를 따를 수 있다고 덧붙였습니다.

두 번째 단계: 이웃과의 대화

측량성과도를 들고 이웃과 이야기하는 것이 순서입니다. 이때 담장을 누가 언제 세웠는지가 대화의 출발점이 됩니다. 민법은 경계에 세운 담을 이웃끼리 공유하는 것으로 추정하지만, 한쪽이 혼자 비용을 들여 세운 것이면 그렇지 않다고 정합니다(제239조). 새로 담을 세운다면 비용은 절반씩, 측량비는 땅 면적에 비례해 나누는 것이 원칙입니다(제237조 제2항).

대화의 결과는 여러 갈래일 수 있습니다. 담장을 경계선으로 옮기거나, 침범된 부분을 이웃이 사들이거나, 그 부분을 쓰는 대가를 정할 수 있습니다. 이웃이 그 땅을 사겠다고 먼저 제안하더라도, 판례는 시효기간이 지난 뒤 점유자가 매수를 제의했다는 사정만으로 시효 이익을 포기했다거나 처음부터 남의 땅인 줄 알았다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 1989. 4. 11. 선고 88다카5843 판결). 협상 과정의 말 한마디가 결론을 정하지는 않는다는 뜻입니다.

세 번째 단계: 대화가 끝나지 않으면

경계선 자체가 어디인지부터 다툰다면 토지경계확정의 소를 생각할 수 있습니다. 대법원은 이웃 토지의 경계가 사실상 불분명해 다툼이 있다는 것만으로 이 소송을 낼 이익이 있고, 법원은 양쪽이 주장하는 선에 얽매이지 않고 스스로 진실하다고 보는 경계를 정해야 한다고 했습니다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2018다207830 판결). 이웃 땅이나 내 땅이 여러 사람의 공유라면 관련된 공유자 전원이 함께 소송의 당사자가 되어야 합니다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다24207 판결).

경계는 분명하고 담장이 넘어온 것만 문제라면, 소유자로서 점유자에게 땅을 돌려 달라고 하거나 소유권을 방해하는 담장을 치워 달라고 청구하는 길이 있습니다(민법 제213조⁠·제214조).

이웃의 반론: 20년 점유취득시효

인도나 철거를 청구하면 예상해야 할 반론은 "그 땅은 이미 우리 것이 되었다"입니다. 민법은 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 얻는다고 정합니다(제245조 제1항). 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고(제197조 제1항), 앞 사람의 점유 기간을 합쳐 주장할 수도 있습니다(제199조 제1항).

그렇다고 담장만 오래되면 끝나는 것은 아닙니다. 대법원은 남의 땅인 줄 알면서 권원 없이 점유한 사실이 증명되면 소유 의사의 추정이 깨진다고 보았고(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결), 착오로 이웃 땅을 침범한 경우라도 그 면적이 보통 있을 수 있는 시공상 착오의 정도를 넘어 상당하다면 소유 의사가 있는 점유로 보기 어렵다고 했습니다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다42977 판결).

시점도 중요합니다. 판례는 시효가 완성된 뒤 아직 등기를 하지 않은 점유자는 그 뒤에 소유 명의를 넘겨받은 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없지만, 시효가 완성되기 전에 명의를 넘겨받은 사람에게는 주장할 수 있다고 보았습니다(88다카5843 판결). 그래서 내가 집을 산 날과 이웃 쪽 20년이 찬 날 가운데 무엇이 먼저인지가 부동산법률상담의 핵심 질문이 됩니다.

매수인이 모을 기록

필요한 자료는 측량성과도, 매수 당시의 등기사항증명서와 지적도, 담장이 언제 세워졌는지 짐작할 수 있는 예전 사진, 이웃 집의 소유자가 바뀐 이력입니다. 매도인이 이 사정을 알면서 알리지 않았다면 매도인 책임도 검토할 수 있으니, 그 기본 틀은 매수 뒤 발견한 하자 문서를 참고하세요. 경계 다툼은 감정이 쌓이기 쉬우니, 측량 → 대화 → 소송 검토의 순서를 지키며 기록부터 갖추는 것이 결국 시간을 아낍니다. 다른 질문은 부동산법률상담 첫 화면에서 이어집니다.