부동산법률상담 - 산 집에서 하자를 발견하면 어떻게 하나요?

잔금을 치르고 이사한 뒤 첫 장마에 천장에서 물이 새거나, 도배지를 뜯자 벽의 금이 드러나는 일이 있습니다. 이럴 때 부동산법률상담에서 먼저 떠오르는 질문은 "등기까지 넘어온 집인데 이제 와서 매도인에게 책임을 물을 수 있느냐"입니다. 민법은 매도인에게 하자에 대한 담보책임을 지우고 있지만, 요건과 기간이 짧고 엄격해서 발견한 날부터 무엇을 언제 하는지 챙겨야 합니다.

민법이 정한 매도인의 하자담보책임

매매의 목적물에 하자가 있으면 민법 제580조 제1항이 제575조 제1항을 준용합니다. 그래서 하자 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알고 있었거나 조금만 주의했으면 알 수 있었는데 모른 경우에는 이 책임을 물을 수 없습니다(같은 항 단서).

대법원은 거래에서 보통 기대하는 객관적인 성질이나 성능이 빠져 있는 경우, 또는 당사자가 미리 정하거나 보증한 성질이 없는 경우를 하자로 봅니다(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결). 건축을 목적으로 산 땅에 건축허가가 나지 않는 것처럼 법률상 제한도 하자가 될 수 있고, 하자가 있었는지는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단합니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). 계약 뒤에 새로 생긴 문제라면 이 책임으로 묻기 어렵다는 뜻이기도 합니다.

기간: 안 날부터 6개월, 그리고 인도부터 흐르는 시효

하자에 대한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조). 하자를 처음 확인한 날짜가 기간의 출발점이 되므로, 발견 일시를 사진과 함께 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

여기에 또 하나의 시계가 있습니다. 대법원은 하자담보에 따른 손해배상청구권에도 채권의 소멸시효가 적용되고, 특별한 사정이 없으면 매수인이 집을 인도받은 때부터 시효가 진행한다고 보았습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결). 채권의 소멸시효 기간은 10년이므로(민법 제162조 제1항), 오래전에 산 집에서 이제 하자를 알았더라도 인도받은 때부터 10년이 지났다면 청구가 어려울 수 있습니다.

같은 매매 문제라도 근거 조문에 따라 기간이 다릅니다. 집에 등기된 임대차가 붙어 있었던 것처럼 권리 쪽 문제라면 제575조가 적용되어 안 날부터 1년이고(같은 조 제3항), 면적을 지정해 산 땅이 모자라는 경우는 제574조와 제573조의 기간을 따로 봐야 합니다. 권리 쪽 문제는 대개 등기부에서 미리 보이므로 등기부 읽기 문서의 점검 순서를 함께 참고하세요.

'현 상태 그대로' 특약이 있다면

오래된 주택 매매에서는 "현 시설 상태의 매매로 하자에 대해 묻지 않는다"는 특약을 넣기도 합니다. 그래도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 이런 면제 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조). 그래서 특약이 있는 사건의 부동산법률상담은 매도인이 하자를 알고 있었다는 사정을 무엇으로 보여 줄지에 집중됩니다. 예전 수리 기록, 관리사무소나 아래층과 주고받은 누수 민원, 매도인이 직접 덧칠하거나 가린 흔적 같은 자료가 여기에 쓰입니다.

판례는 하자담보책임과 채무불이행책임이 별개의 근거로 함께 인정될 수 있고, 하자를 고치는 데 드는 비용이 두 책임에서 모두 손해가 될 수 있다고 보았습니다(2017다202050 판결). 어느 근거로 청구할지는 기간과 증명할 사실이 달라지므로 상담에서 함께 정하는 것이 좋습니다.

발견한 날부터 남길 기록

1. 발견 일시와 범위 — 사진과 영상, 처음 알게 된 경위
2. 원인 진단 — 누수 탐지나 구조 점검 같은 전문 업체의 소견서
3. 매도인에게 알린 기록 — 언제 어떤 방법으로 무엇을 요구했는지
4. 계약 서류와 대조 — 계약서 특약, 중개사무소에서 받은 확인⁠·⁠설명 서류에 적힌 상태
5. 긴급 보수를 했다면 보수 전후 사진과 견적서, 영수증

물이 계속 새는 상황이라면 피해가 커지기 전에 고치는 것이 우선입니다. 다만 고치고 나면 원래 상태를 다시 보여 줄 수 없으므로, 공사 전에 전문가 소견과 사진을 먼저 확보하고 매도인에게도 현장을 확인할 기회를 주었다는 기록을 남기세요. 이 자료들을 한 묶음으로 정리해 가면 부동산법률상담에서 해제와 손해배상 가운데 어느 쪽이 현실적인지 판단하기가 쉬워집니다.