부동산법률상담에서 다루는 문제는 거래의 종류와 시점에 따라 적용되는 법이 바뀝니다. 같은 집이라도 계약금만 오간 단계, 잔금을 치르고 들어가 산 뒤, 세를 놓거나 얻은 상태, 여러 사람이 함께 소유한 상태마다 기댈 조문이 다르고, 권리를 행사할 수 있는 기간도 6개월, 1년처럼 짧게 정해진 것이 많습니다.

아래 유형 가운데 내 문제가 들어가는 칸을 먼저 고르면 상담 때 가져갈 서류와 계산해 둘 날짜가 정해집니다. 두 칸에 걸치는 문제라면 시간 순서상 앞선 칸부터 봅니다.

계약금만 오간 매매를 물리고 싶을 때

매매계약을 하면서 계약금을 건넸다면, 따로 정한 것이 없는 한 상대가 이행에 착수하기 전까지 낸 쪽은 계약금을 포기하고, 받은 쪽은 그 두 배를 돌려주고 계약을 풀 수 있습니다. 쟁점은 중도금 지급이나 잔금 준비 같은 일이 「이행의 착수」에 해당하는지입니다. 계약금만 낸 상태에서 계약을 해제할 수 있나요?

잔금 날짜를 지키지 않거나 이행을 거절할 때

한쪽이 잔금이나 등기 서류를 넘기지 않으면 상대는 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지나도 이행이 없을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 상대가 미리 이행하지 않겠다고 분명히 밝혔다면 그 요구 절차 없이도 해제할 수 있습니다. 계약서의 위약금 조항은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

산 집에서 하자나 면적 부족이 드러났을 때

매수 당시 알 수 없었던 하자라면 매도인에게 담보책임을 물을 수 있지만, 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 면적을 지정해 사고팔았는데 실제가 모자라면 수량 부족의 담보책임으로 부족분 비율의 대금 감액을 구할 수 있고, 이 권리는 사실을 안 날부터 1년 안에 써야 합니다. 경매로 산 부동산에는 하자담보책임 규정이 적용되지 않습니다. 산 집에서 하자를 발견하면 어떻게 하나요?

주택을 빌리기 전 권리관계를 따질 때

주택 임대차는 등기하지 않았더라도 인도와 주민등록이라는 두 요건을 갖춘 날의 이튿날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 이때 주민등록을 마친 시점은 전입신고를 접수한 때가 기준입니다. 그래서 계약 전에는 그 날짜보다 앞서 등기부에 올라 있는 담보나 압류가 무엇인지가 핵심 쟁점입니다. 전세 계약 전 어떤 권리관계를 확인하나요?

살고 있는 집의 수선⁠·전대⁠·연체를 두고 다툴 때

임대인은 계약 기간 동안 집을 쓰고 이익을 얻는 데 필요한 상태로 유지해 줄 의무를 지므로, 누수나 설비 고장은 이 의무의 범위가 쟁점이 됩니다. 반대로 임차인이 동의 없이 다시 세를 놓거나, 건물 임대차에서 밀린 차임 합계가 두 번 치 금액에 닿으면 임대인에게 해지권이 생깁니다. 유지⁠·⁠수선을 둘러싼 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의⁠·⁠조정하는 대상에 들어 있습니다. 분쟁조정위원회는 어떻게 이용하나요?

상가를 넘기며 권리금을 받으려 할 때

상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력을 갖습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지 임대인이 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하는 등의 방식으로 권리금 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 상가의 차임 연체는 3기분에 이르러야 해지 사유가 된다는 점도 주택과 다릅니다. 상가 권리금은 보호받을 수 있나요?

남의 이름을 빌려 등기한 부동산

실제 소유자가 따로 있으면서 다른 사람 이름으로 등기하기로 한 약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 이 무효는 제3자에게 주장할 수 없어서, 명의를 빌려준 사람이 부동산을 팔아 버리면 되찾기 어려워집니다. 거래 구조가 어땠는지에 따라 결과가 갈리므로 계약서와 자금 흐름을 함께 봐야 합니다. 다른 사람 이름으로 산 부동산은 어떻게 되나요?

공유 부동산이나 이웃 땅과 맞닿은 문제

여러 사람이 함께 가진 부동산은 관리는 지분 과반수로 정하고, 보존행위는 각자 할 수 있으며, 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있되 5년 이내의 분할 금지 약정은 가능합니다. 이웃과는 경계표나 담을 공동 비용으로 세울 수 있고, 경계를 넘어온 나뭇가지는 먼저 제거를 청구해야 하지만 넘어온 뿌리는 스스로 제거할 수 있습니다. 협의로 나누지 못하면 법원에 분할을 청구하는 절차로 넘어갑니다. 함께 소유한 부동산을 나누고 싶다면?

법령 근거: 민법 제398조 제2항⁠·제4항⁠·제544조⁠·제565조 제1항(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인) 민법 제572조⁠·제573조⁠·제574조⁠·제580조⁠·제582조(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인) 민법 제623조⁠·제629조⁠·제640조, 주택임대차보호법 제3조 제1항⁠·⁠제14조 제2항(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인) 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항⁠·제10조의4 제1항⁠·제10조의8(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인) 민법 제237조⁠·제240조⁠·제265조⁠·제268조⁠·제269조(국가법령정보센터, 2026-10-27 확인)

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