부동산법률상담 - 함께 소유한 부동산을 나누고 싶다면?

돈을 모아 함께 산 땅, 형제가 나눠 낸 돈으로 마련한 상가, 동업자와 공동명의로 둔 건물처럼 여러 사람이 지분으로 가진 부동산은 처음에는 편하지만 시간이 지나면 쓰는 방식과 팔 시기를 두고 생각이 갈립니다. 이럴 때 부동산법률상담에서는 공유 관계를 어떻게 끝낼 수 있는지를 묻게 됩니다. 이 글은 매매나 증여처럼 거래로 생긴 일반 공유를 다룹니다. 상속으로 생긴 공유는 상속재산 분할이라는 별도 절차를 거치므로 여기서는 다루지 않습니다.

공유자는 분할을 청구할 수 있습니다

민법은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하면서, 5년 안의 기간으로 나누지 않기로 약정할 수 있게 했습니다(제268조 제1항). 이 약정을 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다(같은 조 제2항). 다만 경계에 세운 담처럼 이웃끼리 공유하는 것으로 추정되는 물건과 구분소유 건물의 공용부분은 분할 청구 대상에서 빠집니다(같은 조 제3항).

분할 전에 알아 둘 규칙도 있습니다. 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분 비율로 쓸 수 있지만(제263조), 공유물 자체를 팔거나 바꾸려면 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다(제264조). 그래서 관계를 끝내는 길은 크게 지분만 따로 넘기는 방법과 공유물 자체를 나누는 방법으로 갈립니다. 지분만 사려는 사람은 찾기 쉽지 않은 경우가 많아, 결국 분할을 검토하게 되는 일이 흔합니다.

협의로 나누는 세 가지 방법

공유자들이 합의하면 나누는 방법은 자유롭게 정할 수 있습니다.

1. 현물로 나누기 — 땅을 측량해 여러 필지로 쪼개고 각자 한 필지씩 갖는 방식
2. 한 사람이 넘겨받고 정산하기 — 한 사람이 전체를 갖고 다른 사람들에게 지분 값을 치르는 방식
3. 함께 팔아 대금 나누기 — 제3자에게 팔고 지분 비율로 나누는 방식

어느 방식이든 합의 내용을 문서로 남기고 그에 맞춰 분할이나 지분 이전 등기를 마쳐야 마무리됩니다. 나눈 뒤에 문제가 드러나면 공유자들은 다른 공유자가 분할로 얻은 부분에 대해 지분 비율로 매도인과 같은 담보책임을 집니다(제270조). 세금은 방식마다 달라질 수 있으므로 등기 전에 따로 확인하세요.

협의가 안 되면 법원이 나눕니다

협의가 이루어지지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(제269조 제1항). 이 소송은 분할을 원하는 공유자가 원고가 되어 나머지 공유자 전부를 피고로 삼아야 하는 고유필수적 공동소송입니다. 대법원은 소송 도중 한 공유자의 지분 일부가 다른 사람에게 넘어갔는데 그 사람이 변론종결 때까지 당사자로 들어오지 않았다면 소송 전부가 부적법하다고 보았습니다(대법원 2014. 1. 29. 선고 2013다78556 판결). 소송 중에도 등기부 갑구의 지분 변동을 계속 확인해야 하는 이유입니다. 지분 표시를 읽는 법은 등기부 읽기 문서를 참고하세요.

법원이 나누는 기준은 판례가 정리해 두었습니다. 재판으로 나눌 때는 현물분할이 원칙이고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명할 수 있습니다(제269조 제2항). 대법원은 "현물로 나눌 수 없다"는 요건을 물리적으로만 보지 않고 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 뒤의 사용가치까지 따져 판단하되, 공유자끼리 방법에 합의하지 못한다는 사정만으로 경매를 명해서는 안 된다고 했습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결).

같은 판결은 공유관계가 생긴 원인, 지분 비율, 공유자들의 희망 등을 종합해 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 한 사람에게 공유물을 주고 다른 공유자에게 지분의 적정한 가격을 배상하게 하는 방식도 현물분할의 하나로 허용된다고 보았고, 이때 지분 가격은 분할 시점의 객관적인 시장가격을 기준으로 변론종결일에 가까운 자료로 평가해야 한다고 했습니다. 법원은 원고가 원하는 방법에 매이지 않고 지분 비율에 맞는 합리적인 분할 방법을 정합니다.

분할 전에 정리할 자료

부동산법률상담에 가져가면 좋은 자료는 지분이 적힌 등기사항증명서, 처음 살 때 각자 낸 돈의 기록, 관리비와 세금을 누가 얼마나 냈는지 보여 주는 내역, 지금 누가 어느 부분을 어떻게 쓰고 있는지에 관한 사진과 메모입니다. 토지라면 지적도와 측량 자료가, 건물이라면 임대차 현황과 담보 설정 내역이 분할 방법을 고르는 데 쓰입니다.

소송을 생각한다면 그 전에 다른 공유자의 지분이 바뀔 가능성도 따져 봐야 합니다. 앞의 판례처럼 지분이 넘어가면 새 지분권자까지 당사자로 끌어들여야 하므로, 처분을 막는 보전 절차가 필요한지 부동산법률상담에서 함께 검토하는 편이 좋습니다. 공유자 가운데 연락이 닿지 않는 사람이 있다면 그 사람의 주소를 확인하는 방법도 미리 물어 두세요.