부동산법률상담 - 등기사항증명서는 어떻게 읽나요?

계약서에 도장을 찍기 전, 부동산법률상담에서 먼저 확인할 서류가 등기사항증명서입니다. 이 서류는 누가 주인인지 알려 주는 데서 끝나지 않습니다. 소유권을 묶어 둔 기록, 내 돈보다 앞서는 담보, 아직 처리되지 않은 신청까지 한 장에 드러나기 때문에 어디를 어떤 순서로 보느냐에 따라 같은 서류에서 읽어 내는 위험이 달라집니다. 이 글은 집을 사려는 사람이나 세를 얻으려는 사람이 거래 직전에 위험 신호를 찾는 읽기 순서를 정리합니다.

세 칸에 던질 질문을 먼저 정해 둡니다

부동산등기법은 등기기록마다 부동산의 표시를 적는 표제부, 소유권에 관한 사항을 적는 갑구, 소유권 이외의 권리를 적는 을구를 두도록 합니다(제15조 제2항). 갑구와 을구의 줄마다 순위번호, 등기목적, 접수 일자와 번호, 등기원인, 권리자가 기록됩니다(제48조 제1항).

거래 전 점검에서는 세 칸에 서로 다른 질문을 던지면 읽기가 빨라집니다. 표제부에는 "계약서에 적힌 물건과 같은 부동산인가", 갑구에는 "계약 상대가 이 부동산을 처분할 수 있는 사람인가", 을구에는 "내 권리보다 앞선 권리가 얼마나 쌓여 있는가"를 묻습니다. 아파트처럼 구분된 건물은 1동 전체의 표제부와 거래할 호수의 표제부가 따로 나오므로 동과 호수를 둘 다 계약서와 맞춰 보세요.

발급 단계에서 놓치기 쉬운 선택

등기사항증명서는 수수료만 내면 소유자가 아닌 사람도 발급을 청구할 수 있고, 부동산이 있는 지역의 등기소가 아니어도 됩니다(부동산등기법 제19조). 증명서 종류가 여럿인데, 거래 전 점검이라면 말소된 기록까지 함께 나오는 전부증명서를 고르는 편이 낫습니다(부동산등기규칙 제29조). 지금은 효력이 없는 줄이라도 최근에 가압류와 해제가 되풀이됐다면 소유자의 자금 사정을 짐작하게 하는 단서가 됩니다.

두 가지를 더 챙기세요. 신탁원부와 공동담보목록은 함께 증명해 달라고 표시해야 증명서에 들어갑니다(같은 규칙 제30조 제2항). 그리고 다른 등기신청이 접수되어 처리 중인 부동산은 그런 사정이 표시된 채 발급될 수 있습니다(같은 조 제4항). 이 표시가 보이면 어떤 신청이 들어와 있는지 확인될 때까지 계약을 서두르지 않는 것이 안전합니다. 부동산법률상담을 예약해 두었다면 상담 전날이나 당일에 새로 뗀 증명서를 가져가야 그 시점의 기록을 놓고 이야기할 수 있습니다.

갑구에서 찾는 위험 신호

갑구는 마지막 소유권 줄의 권리자부터 봅니다. 계약서의 매도인이나 임대인과 이름이 같은지, 한 사람의 단독 소유인지 여러 사람의 지분으로 나뉘어 있는지 확인합니다. 지분으로 나뉜 부동산 전체를 사려면 공유자 모두와 계약해야 하므로 서명할 사람이 늘어납니다. 그다음은 소유권을 묶는 기록입니다.

• 가압류⁠·압류: 소유자의 채권자가 재산을 묶어 둔 기록입니다. 부동산 가압류는 법원의 촉탁으로 등기부에 기입됩니다(민사집행법 제293조).
• 가처분: 법원이 가처분으로 양도나 저당을 막으면 그 금지 사실도 등기부에 기입됩니다(같은 법 제305조 제3항). 소유권을 다투는 사람이 있다는 신호일 수 있습니다.
• 경매개시결정: 법원이 경매를 시작하면 그 사유가 기입됩니다(같은 법 제94조).
• 가등기: 장래의 소유권 이전 등을 위해 순위를 미리 잡아 둔 기록입니다. 나중에 본등기를 하면 그 순위는 가등기를 한 때로 정해집니다(부동산등기법 제91조).
• 신탁: 소유 명의가 신탁회사로 넘어가 있다면 신탁원부를 받아 처분과 임대를 누가 결정하는지 확인해야 합니다.

짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀐 기록은 그 자체로 위법은 아니지만 거래 경위를 한 번 더 묻게 만드는 신호입니다. 부동산법률상담에서는 이런 줄을 표시해 가져오면 의미를 바로 짚어 볼 수 있습니다.

을구와 순위: 내 앞에 무엇이 있는가

을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 같은 권리가 적힙니다. 근저당권 줄의 금액은 지금 남은 대출 잔액이 아니라 담보로 잡아 둔 한도이므로, 실제 잔액은 소유자를 통해 금융회사 확인서로 따로 받아야 합니다. 주택 임차권등기가 남아 있다면 앞선 세입자가 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못해 신청했을 가능성을 염두에 두세요(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

권리의 순서는 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 따집니다(부동산등기법 제4조 제2항). 그래서 을구의 근저당과 갑구의 가압류 가운데 무엇이 먼저인지는 두 줄의 접수번호를 나란히 놓아야 알 수 있습니다. 세입자에게 이 순서가 왜 중요한지는 전세 계약 전 권리 확인 문서에서 이어서 설명합니다.