부동산법률상담 - 전세 계약 전 어떤 권리관계를 확인하나요?

전세보증금은 세입자가 가진 재산의 큰 몫인 경우가 많습니다. 그런데 보증금 문제는 계약이 끝날 때 갑자기 생기는 것이 아니라, 계약하기 전부터 집에 걸려 있던 권리관계에서 시작되는 일이 적지 않습니다. 부동산법률상담에서 전세 계약 전 점검을 묻는다면, 내 권리가 언제 생기는지와 그보다 앞선 권리가 무엇인지를 맞대어 보는 일이 핵심입니다. 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받는 절차는 별개의 주제이므로, 여기서는 도장을 찍기 전에 확인할 것만 다룹니다.

내 권리가 생기는 시점부터 압니다

주택 임대차는 등기가 없어도 세입자가 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이 요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아 두면, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 매각 대금에서 뒤 순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(제3조의2 제2항).

여기서 "다음 날"이 중요합니다. 대한법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회 누리집은 세입자가 전입신고를 한 바로 그날 집주인이 근저당을 설정하면 저당권이 앞서게 된다고 안내하면서, 계약 전은 물론 입주와 전입을 마친 다음 날에도 등기부를 다시 보라고 권합니다. 잔금일 전후로 새 담보를 설정하지 않는다는 약속을 특약으로 적어 두는 방법도 상담에서 검토해 볼 만합니다.

등기부에서 찾는 앞선 권리

등기부를 읽는 순서는 등기부 읽기 문서에 따로 정리했습니다. 전세 계약 전이라면 그 가운데 다음을 특히 봅니다.

• 을구의 근저당권: 적힌 금액은 실제 잔액이 아니라 담보 한도입니다. 이 한도와 내 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 얼마나 되는지 따져 봅니다.
• 갑구의 가압류⁠·압류⁠·가처분⁠·가등기: 위 누리집은 가압류된 집이 경매되면 세입자도 일반 채권자와 나눠 받는 처지가 될 수 있고, 가처분이나 가등기가 먼저 있으면 그 권리자가 이긴 뒤에는 임대차를 내세우기 어렵다고 안내합니다.
• 다가구주택: 건물 전체가 하나의 등기로 경매되므로, 나보다 먼저 들어온 다른 호실 세입자들의 보증금 합계가 숨은 선순위가 됩니다.

등기부 밖의 두 가지 정보: 확정일자 현황과 세금

다가구주택처럼 등기부만으로 다른 세입자를 알 수 없을 때 쓰는 장치가 있습니다. 임대차계약을 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 같은 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항). 확정일자부여기관은 주택 소재지의 읍⁠·면사무소와 동 행정복지센터, 시⁠·군⁠·구 출장소, 지방법원과 그 지원⁠·⁠등기소, 공증인입니다(같은 조 제1항).

임대인에게는 계약할 때 이 확정일자 정보와 국세⁠·⁠지방세 납세증명서를 세입자에게 내보일 의무가 있습니다(제3조의7). 계약 전에 정보 요청이나 미납 세금 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다. 임대인에게 밀린 세금이 있으면 집이 경매될 때 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로, 부동산법률상담에서는 이 두 서류를 받았는지부터 묻는 경우가 많습니다.

계약 상대가 맞는 사람인지

갑구의 소유자와 계약서의 임대인이 같은 사람인지 신분증으로 확인합니다. 대리인과 계약한다면 위 누리집이 안내하듯 위임장과 인감증명서를 받아 도장이 서로 같은지 대조하세요. 여러 사람이 공유한 집을 세놓는 일은 공유물의 관리에 해당해 지분의 과반수로 정하므로(민법 제265조), 지분 과반을 넘는 공유자들의 동의가 있는지도 확인합니다. 건축물대장에서 주거용으로 쓰이는 건물인지 보는 것도 잊지 마세요. 이 법은 주거용 건물의 임대차에 적용됩니다(주택임대차보호법 제2조).

계약서와 특약에 남겨 둘 것

확인한 내용은 계약서에 남겨야 나중에 힘이 됩니다. 등기부에 근저당이 있는데 잔금으로 그 대출을 갚기로 했다면, 갚을 금액과 말소 등기를 신청할 날짜, 지켜지지 않을 때의 처리를 특약으로 구체적으로 적습니다. 입주 전에 고칠 곳이 있다면 수리할 부분과 기한을, 계약 뒤 새로운 담보나 가압류가 생겼을 때 계약을 어떻게 할지도 미리 정해 둘 수 있습니다.

중개사무소를 거쳤다면 계약서와 함께 받은 확인⁠·⁠설명 서류를 버리지 마세요. 그 서류에 적힌 권리관계와 실제 등기부가 다르면 부동산법률상담에서 중요한 쟁점이 됩니다. 확정일자는 계약서를 쓴 뒤 바로 받아 둘 수 있으니 전입신고와 함께 미루지 말고 처리하는 편이 좋습니다.