부동산법률상담 - 다른 사람 이름으로 산 부동산은 어떻게 되나요?

대출 한도나 세금, 가족 사정 때문에 "일단 동생 이름으로 사 두자"는 이야기가 오가는 경우가 있습니다. 반대로 몇 년 전 그렇게 맡겨 둔 집을 명의자가 돌려주지 않는다며 부동산법률상담을 찾기도 합니다. 실제로 돈을 낸 사람과 등기부의 이름이 다른 이런 구조를 명의신탁이라고 하는데, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 부동산실명법)은 이를 원칙적으로 금지하고 약정과 등기의 효력, 제재까지 정해 두었습니다.

법이 금지하는 것과 그 효력

이 법에서 명의신탁약정은 실제 권리자가 다른 사람과, 안으로는 자신이 권리를 갖되 등기는 그 사람 이름으로 하기로 하는 약정을 말합니다(제2조 제1호). 다만 빚을 담보하려고 채권자 앞으로 소유권을 옮기는 경우, 위치와 면적을 특정해 나눠 갖기로 하고 공유로 등기하는 경우, 신탁법 등에 따른 신탁재산임을 등기한 경우는 여기서 빠집니다(같은 호 각 목).

누구든지 명의신탁약정에 따라 다른 사람 이름으로 등기해서는 안 되고(제3조 제1항), 그 약정은 무효입니다(제4조 제1항). 약정에 따라 이루어진 등기로 생긴 물권변동도 무효지만, 명의를 빌려준 사람이 직접 계약 당사자가 되고 상대방이 약정 사실을 몰랐다면 예외입니다(같은 조 제2항). 그리고 이 무효는 제3자에게 주장하지 못합니다(같은 조 제3항).

어떤 방식이었는지에 따라 결과가 갈립니다

등기를 넘기는 방식으로 이름을 빌린 경우, 예컨대 내 소유 부동산을 다른 사람 이름으로 옮겨 둔 경우에는 등기가 무효이므로 소유권은 등기와 상관없이 원래 사람에게 남아 있습니다. 대법원 전원합의체는 무효인 명의신탁에 따른 등기라는 이유만으로 불법원인급여가 되는 것은 아니라고 보아, 실제 권리자가 명의자를 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결).

반면 명의를 빌려준 사람이 직접 매수인으로 계약하고 매도인은 그 사정을 몰랐다면, 명의자가 완전한 소유권을 얻습니다. 이때 실제로 돈을 낸 사람이 반환을 구할 수 있는 것은 부동산이 아니라 명의자에게 건넨 매수 자금이라는 것이 판례입니다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결). 부동산 자체의 반환을 구할 수 있다고 믿었다가 돈 반환 청구만 남는 경우가 생기는 이유입니다.

어느 방식이든 가장 현실적인 위험은 명의자가 그 부동산을 팔거나 담보로 잡히는 일입니다. 무효를 제3자에게 주장할 수 없으므로 그 거래로 권리를 얻은 사람에게는 대항하기 어렵습니다. 매수인이나 세입자 처지에서 등기부의 소유자 기록을 어떻게 읽을지는 등기부 읽기 문서를 참고하세요.

과징금, 이행강제금, 그리고 벌칙

명의신탁을 한 실제 권리자에게는 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다(제5조 제1항). 부과 기준은 부동산 가액, 위반 기간, 조세를 피하거나 법령상 제한을 회피할 목적이었는지 등을 고려해 시행령으로 정하고(같은 조 제3항), 부동산 소재지의 시장⁠·군수⁠·구청장 등이 부과합니다(같은 조 제5항). 과징금을 받은 사람은 지체 없이 자기 이름으로 등기해야 하며, 그러지 않으면 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 붙습니다(제6조).

형사처벌도 따로 있습니다. 명의를 빌린 실제 권리자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 이름을 빌려준 사람은 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처합니다(제7조 제1항⁠·⁠제2항).

배우자⁠·종중⁠·종교단체 특례

종중이 가진 부동산을 종중 아닌 사람 이름으로 등기한 경우, 배우자 이름으로 등기한 경우, 종교단체 이름으로 그 산하 조직의 부동산을 등기한 경우에는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 약정 무효와 과징금, 벌칙 조항 등이 적용되지 않습니다(제8조). 배우자 명의라고 해서 언제나 괜찮은 것이 아니라 목적이 함께 따져진다는 점이 핵심입니다. 그런 목적이 있었는지는 사실관계로 따지게 되므로, 부동산법률상담 전에 당시의 자금 흐름과 등기를 그렇게 한 경위를 정리해 두세요.

명의를 이미 빌려 둔 경우의 첫 점검

가장 급한 일은 최신 등기사항증명서를 떼어 명의자가 그 부동산을 이미 팔았거나 담보로 잡혔는지 확인합니다. 처분 전이라면 다툼의 대상이 바뀌는 것을 막는 가처분 같은 보전 절차가 필요한지 검토할 수 있습니다(민사집행법 제300조 제1항). 이어서 매수 자금을 누가 냈는지 보여 주는 송금 기록, 대출을 누가 갚았는지, 재산세를 누가 냈는지, 이름을 빌리기로 한 경위가 담긴 문자나 메모를 모읍니다.

이 단계에서 부동산법률상담이 다루는 것은 되찾는 방법만이 아닙니다. 실명으로 바로잡는 과정에서 과징금과 형사처벌 문제가 함께 드러날 수 있으므로, 어떤 순서로 정리할지를 처음부터 함께 설계하는 것이 중요합니다.