부동산법률상담 - 상가 권리금은 보호받을 수 있나요?

가게를 정리하거나 옮기려는 임차인은 다음 임차인에게서 시설과 단골, 자리의 값으로 권리금을 받아 그동안 들인 돈을 회수하려고 합니다. 그런데 임대인이 새 임차인과의 계약을 거절하거나 터무니없는 월세를 부르면 권리금 계약이 깨집니다. 부동산법률상담을 찾는 상가 임차인이라면 이때 법이 무엇을 보호해 주느냐부터 궁금해집니다. 상가건물 임대차보호법은 2015년부터 권리금을 직접 다루는 조문을 두고 있습니다.

권리금과 권리금 계약은 무엇인가

법은 권리금을 상가건물에서 영업을 하거나 하려는 사람이 영업시설⁠·⁠비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 건물 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형⁠·⁠무형의 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가로, 보증금과 차임 말고 지급하는 금전 등이라고 정의합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 그리고 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 약속을 권리금 계약이라고 부릅니다(같은 조 제2항).

국토교통부장관은 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있습니다(제10조의6). 권리금 계약서는 나중에 손해를 계산하는 기준이 되므로 금액과 넘기는 항목을 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다.

임대인이 해서는 안 되는 일

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지 다음 행위로 임차인이 주선한 신규임차인 후보에게서 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항).

1. 그 후보에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위
2. 그 후보가 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
3. 세금⁠·⁠공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 같은 사정에 비해 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 그 후보와의 임대차계약을 거절하는 행위

다만 임차인에게 차임 연체 같은 계약갱신 거절 사유가 있으면 이 보호가 적용되지 않습니다(같은 항 단서). 또 후보에게 차임을 낼 자력이 없거나, 임차인의 의무를 어길 우려가 있거나, 임대인이 고른 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우에는 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우도 정당한 사유에 들어가는데, 대법원은 임대인이 종료 시에 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 한다고 보았습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결).

손해배상: 한도와 기간

방해로 손해를 입힌 임대인은 배상 책임을 지는데, 그 금액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차가 끝날 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있어(제10조의7), 다툼이 생기면 감정이 필요한 경우가 많습니다. 이 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제10조의4 제4항).

임차인에게도 할 일이 있습니다. 주선한 후보의 자력과 의무 이행 의사⁠·⁠능력에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(같은 조 제5항). 후보의 영업 계획이나 자금 증빙을 미리 받아 두면, 부동산법률상담에서 임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지 다툴 때 중요한 근거가 됩니다.

기록은 시간 순서로 모읍니다. 처음 임대차계약서와 갱신 기록, 신규임차인 후보와 맺은 권리금 계약서, 후보를 임대인에게 소개한 날과 방법, 임대인이 내놓은 답변이나 새 조건을 담은 문자와 녹취, 주변 상가의 차임 시세를 보여 주는 자료가 핵심입니다. 이 묶음이 갖춰져 있으면 부동산법률상담에서 방해 행위가 네 가지 가운데 어디에 해당하는지, 손해를 얼마로 주장할 수 있는지를 구체적으로 따져 볼 수 있습니다.

판례로 보는 두 가지 쟁점

첫째, 신규임차인을 꼭 데려와야 하는가입니다. 대법원은 원칙적으로 주선이 필요하지만, 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 이 사건에서 임대인은 상가를 돌려받아 직접 쓰겠다고 답했습니다.

둘째, 갱신을 더 요구할 수 없는 임차인도 보호받는가입니다. 대법원은 전체 임대차기간이 갱신요구 가능 기간을 넘어 더는 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회를 보호할 의무를 진다고 보았습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결).

보호가 빠지는 상가

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외), 국유재산이나 공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다(제10조의5). 반면 보증금이 시행령 기준을 넘는 상가에도 권리금 조항은 적용됩니다(제2조 제3항).