부동산법률상담 비교표, 주택과 상가 임대차 보호의 차이

임대차 문제로 부동산법률상담을 받다 보면 "주택이었으면 이렇게 되는데 상가라서 다르다"는 설명을 자주 듣게 됩니다. 두 법률은 이름과 뼈대가 비슷해 보이지만 보호가 시작되는 요건, 계약 기간, 갱신 횟수, 월세 인상의 한도, 권리금 보호에서 갈립니다. 이 칼럼은 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법을 같은 기준으로 나란히 놓고, 상담 전에 내 계약이 어느 쪽인지부터 확인할 수 있도록 정리합니다.

한눈에 보는 비교표

대항력: 주민등록과 사업자등록

주택은 세입자가 입주와 주민등록을 모두 갖춘 날의 이튿날부터 제3자에게도 임대차를 내세울 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 상가는 건물을 넘겨받고 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 같은 효력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 상가는 등록이 끝난 날이 아니라 신청한 날이 기준이라는 점이 다릅니다. 건물이 팔리면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는다는 점은 두 법이 같습니다(주택 제3조 제4항, 상가 제3조 제2항).

우선변제를 받기 위한 확정일자는 주택이면 주택 소재지의 읍⁠·⁠면사무소, 동 행정복지센터, 등기소, 공증인 등에서 받고(주택 제3조의6 제1항), 상가는 관할 세무서장에게서 받습니다(상가 제5조 제2항). 상가는 이 우선변제 조항이 보증금이 시행령 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않으므로, 내 보증금이 어느 구간인지가 출발점입니다. 그 기준은 서울특별시의 경우 9억원으로 정해져 있습니다(상가 시행령 제2조 제1항 제1호).

계약 기간과 갱신

주택은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정하면 2년으로 보고(주택 제4조 제1항), 세입자는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 갱신을 요구할 수 있으며 갱신된 기간은 2년입니다(제6조의3 제1항⁠·⁠제2항). 상가는 1년 미만이면 1년으로 보고(상가 제9조 제1항), 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있되 처음 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있습니다(제10조 제1항⁠·⁠제2항).

갱신을 거절할 수 있는 사유에도 차이가 있습니다. 차임 연체는 주택이 2기, 상가가 3기에 이른 경우이고, 임대인이나 그 직계존속⁠·직계비속이 직접 들어와 살려는 사정을 갱신거절 이유로 둔 것은 주택 쪽뿐입니다(주택 제6조의3 제1항 제1호⁠·⁠제8호, 상가 제10조 제1항 제1호). 아무 통지 없이 기간이 지나 자동으로 이어진 경우 그 기간은 주택이 2년, 상가가 1년이며(주택 제6조 제2항, 상가 제10조 제4항), 두 경우 모두 세입자가 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다(주택 제6조의2, 상가 제10조 제5항). 그래서 갱신 문제로 부동산법률상담을 받을 때는 처음 계약일, 지금까지의 갱신 횟수와 방식, 누가 언제 어떤 통지를 했는지를 표로 만들어 가는 것이 좋습니다.

차임 증액의 한도

주택은 증액 청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 시⁠·⁠도가 조례로 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다(주택 제7조 제2항). 상가는 시행령이 청구 당시 금액의 100분의 5를 상한으로 정합니다(상가 시행령 제4조). 두 법 모두 계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다(주택 제7조 제1항, 상가 제11조 제2항). 다만 보증금이 기준을 넘는 상가의 갱신 때에는 이 상한 대신 주변 시세와 경제 사정을 고려해 증감을 청구하는 조항이 적용됩니다(상가 제10조의2).

권리금과 분쟁조정

권리금은 상가에만 있는 쟁점입니다. 임대인은 만료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 되고, 이 보호는 보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다(상가 제2조 제3항⁠·제10조의4). 자세한 요건은 상가 권리금 회수 문서에 있습니다.

분쟁조정위원회는 두 법이 같은 기관에 두도록 하고, 상가 위원회에는 주택 위원회 규정이 준용됩니다(상가 제20조⁠·⁠제21조). 조정 대상에 권리금 분쟁이 더해져 있다는 것이 상가 쪽의 차이입니다. 신청 경로는 분쟁조정위원회 이용 문서에 정리했습니다. 부동산법률상담 전에 이 비교표의 왼쪽과 오른쪽 가운데 내 계약이 어디에 서는지 표시해 가면 설명을 훨씬 빨리 따라갈 수 있습니다.